Як в Україні діє ринок землі? У кіноклубі Docudays відбулася публічна дискусія

У цьому вчергове переконалися відвідувачі кіноклубу Docudays UA при БО «Фонд милосердя та здоров'я», які подивилися стрічку онлайн в рамках дискусії на тему «Земельна реформа: що треба знати?».

Короткометражний фільм Романа складається з трьох відносно невеликих документальних новел – три різні історії з трьох різних регіонів України. Об'єднує ці історії акцент на самоврядування громадян, яким довелося зіткнутися з соціальною несправедливістю та навіть свавіллям влади й об'єднатися у боротьбі за своє майбутнє.

Кадр з фільму «Нові герої» 

Але, власне, заявленій темі дискусії відповідає саме останній уривок фільму, де мова про справжню битву за землю, яка почалася в селі Стара Збур'ївка Голопристанського району Херсонської області й триває досі.

Тоді на багаті землі сільськогосподарського призначення в Старій Збур'ївці й навколишніх населених пунктах зазіхнули небідні «шановні люди», які взялися шляхом незаконних махінацій переоформляти громадську землю на фірми – «прокладки». Активно сприяли цьому в тому числі і правоохоронні органи, а голова сільради Віктор Маруняк, який встав на захист громади, був несправедливо звинувачений у хабарництві і потрапив у СІЗО.

Після хвилі народних протестів, яка докотилася і до обласного центру, Маруняка випустили, а прокуратура, нарешті, взялася за «земельні» справи в Старій Збур'ївці. Але питання до 2011 року, коли знімався фільм «Нові герої», остаточно закрите так і не було. Та й зараз ще за ділянки, більшість з яких пустує, йде боротьба місцевих жителів.

Є один істотний нюанс, який відрізняє ту ситуацію від нинішньої. Адже, як відомо, після рішення Верховної Ради в Україні з 1 липня 2021 року почав діяти ринок земель сільськогосподарського призначення. Процес цей характеризується декількома стадіями, які можна вважати перехідними. Так, до 2024 року землю має можливість придбати виключно фізична особа, причому обов'язково громадянин України. Передбачається, що з 2024 року землю зможуть купувати і юридичні особи, щоправда, з обмеженням – до 10 тисяч гектарів «в одні руки». При цьому звучать пропозиції надати право на придбання української землі і іноземним громадянам та компаніям. Проте, це  має бути вирішене на всеукраїнському референдумі, але дата його  проведення на сьогодні «повисла в повітрі».

Поки ж функціонування ринку землі в Україні можна вважати лише первинним процесом земельної реформи. Занадто багато нюансів – як законодавчих, так і виключно технічних – ще необхідно «підтягнути», щоб вийти на стабільність у цьому питанні.

Тож дуже важливо перевести все в електронне поле, що буде зручно і продавцям землі, і її покупцям, і фахівцям, що експертно оцінюють вартість ділянок, й іншим суб'єктам земельного ринку. Певні напрацювання вже є. Так, експертну оцінку земельної ділянки вже можна зробити за допомогою безплатного онлайн-сервісу автоматичної оцінки нерухомості, який створив Фонд держмайна.

Читачам напевно відомо, що навколо земельної реформи вже не один рік ламаються списи. Противників ринку сільськогосподарських земель серед українських громадян зараз більше, ніж прихильників. Критики земельної реформи побоюються, що за допомогою ринку українську землю буде поступово скуплено закордонним компаніями і заможними людьми, а самим українцям майже нічого не залишиться.

Але є й інша площина. Як підкреслює на дискусії в кіноклубі головний юрист право просвітництва і надання безоплатної правової допомоги Херсонського місцевого центру з надання безоплатної вторинної допомоги Олександра Орлик, після запровадження ринку землі та удосконалення технічних процедур (зокрема, щодо оцінки земельних ділянок) вартість цього ресурсу може зрости принаймні вдесятеро. Це має явно піти на користь і дрібним, і середнім фермерам, і звичайним пайовикам.

Щодо того, як в Україні вже працює ринок землі (хоча минуло менше як чотири місяці, і результати можуть бути тільки попередні), то, за інформацією Олександри, процес ще не стабілізувався, а продаж по регіонах здійснюється вкрай нерівномірно. 

На 8 жовтня в Україні було відчужено 28,288 земельних ділянок загальною площею 70,57 тисяч гектарів. Середня вартість за гектар склала 43 тисячі 879 гривень.

Але ця середня вартість, як з'ясовується, поки що все одно, як та сама «середня температура по палаті». Процес відчуження земель сільськогосподарського призначення, як вже було сказано, йде по регіонах вкрай нерівномірно. У лідерах за кількістю відчужених  ділянок на сьогодні – Кіровоградська область (1,799 ділянок), тоді як, наприклад, на Чернігівщині відчужено лише 467 ділянок. Причому якщо в Київській області встановлено рекорд: була придбана ділянка, один гектар якої обійшовся покупцеві майже в 40 мільйонів гривень, то в тій же Чернігівській області земля, по суті, знецінена. Наприклад, тут зафіксовано акт купівлі-продажу ділянки в два гектари, за що сплатили лише 630 гривень.

Що стосується Херсонщини, то  наша область перебуває приблизно в середині переліку  регіонів України, і середня ціна за гектар тут склала близько 24 тисяч гривень.

Як бачимо, цілком очевидно, що має минути час, перш ніж ситуація з ціновою політикою на земельному ринку в Україні хоча б трохи вирівнялася. Саме для цього всі процеси впроваджуються поступово. А більш-менш повноцінно, як уже було сказано, ринок має запрацювати з 2024 року. Звичайно, якщо до того не станеться якихось глобальних суспільно-політичних або економічних катаклізмів.

Проєкт «Мережа DOCU/CLUB — за реформи!» фінансується Європейським Союзом та Національним фондом на підтримку демократії.

Захід організовано Кіноклубом Docudays UA при Благодійній організації «Фонд милосердя та здоров'я» в партнерстві з «Мережею DOCU/CLUB за реформи» за підтримки Агентства США з міжнародного розвитку (USAID).

Микола Овчаренко